Zawód – adwokat

Niesolidność jednej osoby nie może powodować odcięcia wody pozostałym współwłaścicielom budynku

&lt![CDATA[

Nie, spółka nie powinna tak postąpić. Zaprzestanie dostarczania wody odbiorcom usług zamieszkującym pozostałe lokale w budynku wielolokalowym będzie naruszeniem łączących ich z przedsiębiorstwem umów. Jednak by wyczerpująco odpowiedzieć na pytanie, należy najpierw poświęcić kilka słów pojęciu budynku wielolokalowego oraz ustawowym modelom dostarczania do nich wody lub odprowadzania ścieków.

Ani w ustawie o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (dalej u.z.z.w.), ani w żadnym innym akcie prawnym nie funkcjonuje definicja budynku wielolokalowego. Zasadnym wydaje się zatem skorzystanie z art. 3 pkt 2a prawa budowlanego. Zgodnie z nim przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej. Zatem każdy budynek posiadający więcej niż dwa lokale mieszkalne będzie budynkiem wielorodzinnym i tym samym wielolokalowym. Taką definicję akceptuje zarówno Naczelny Sąd Administracyjny (por. wyrok z 11 października 2017 r., II OSK 201/16), jak i Sąd Najwyższy (por. wyrok z 13 czerwca 2018 r., IV CSK 272/17).

Modele świadczenia usług

Zgodnie z art. 6 ust. 5 u.z.z.w., jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem lub budynkami wielolokalowymi, pisemna umowa o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków jest zawierana z ich właścicielem lub zarządcą. Punktem wyjścia w tym przypadku jest zatem umowa zawarta tylko i wyłącznie z zarządcą lub właścicielem takiego budynku.

Z kolei z art. 6 ust. 6 u.z.z.w. wynika, że przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne zawiera umowy – na wniosek zarządcy (właściciela) – także z osobami korzystającymi z lokali w budynkach wielolokalowych w przypadku spełnienia ściśle określonych przesłanek, które są wskazane w przywołanym przepisie. Warunki te przewidują m.in., że zarządca lub właściciel – na podstawie umowy zawartej z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym ‒ winien „uzgodnić sposób przerwania dostarczania wody do lokalu bez zakłócania dostaw wody do pozostałych lokali” (art. 6 ust. 6 pkt 6 u.z.z.w.).

Co istotne, przedsiębiorstwo jest obowiązane do zawarcia umów z osobami korzystającymi z lokali tylko na wniosek zarządcy (właściciela) oraz wyłącznie przy spełnieniu wszystkich ustawowych przesłanek z art. 6 ust. 6 u.z.z.w.

W tym kontekście warto zwrócić uwagę na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 12 sierpnia 2019 r., sygn. akt III SA/Gd 437/19. Wskazał w nim, że nie ma przepisu, który indywidualnym właścicielom lokali (a także najemcom) znajdujących się w budynku wielolokalowym gwarantowałby prawo do zawierania odrębnych umów na dostawę wody i odprowadzanie ścieków bez porozumienia i z całkowitym pominięciem działającej w ramach danej nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej. Tym samym WSA potwierdził, iż prawidłowy model świadczenia usług wodociągowo-kanalizacyjnych dla osób zamieszkujących w budynku wielolokalowym zawsze zakłada istnienie stosunku prawnego (umowy), którego stroną jest zarządca lub właściciel nieruchomości.

Ustawodawca przewidział jednak także sytuację, w której przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne może zawrzeć umowę z osobami korzystającymi z lokali (nadal przy założeniu, że uprzednio została zawarta umowa z zarządcą lub właścicielem budynku) przy braku spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 6 ust. 6 u.z.z.w, a więc również przy hipotetycznym braku możliwości odcięcia dopływu wody do każdego z lokali z osobna. W takim wypadku uprawnione jest jednak twierdzenie, że przedsiębiorstwo przyjmuje na siebie ryzyko związane z niespełnieniem owych przesłanek.

Co istotne z punktu widzenia opisywanej sytuacji (mimo niezgodnego z przepisami rozwiązania, jakim jest zawieranie umów o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków z pominięciem zarządcy/właściciela, a zatem wyłącznie podpisanie umów z osobami korzystającymi z poszczególnych lokali) osoba, z którą zawarto umowę, jest odbiorcą usług i przysługuje jej pełna ochrona przewidziana ustawą o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.

Zakręcenie kurka

Katalog sytuacji, w których przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne może odciąć dostawę wody lub zamknąć przyłącze kanalizacyjne, został ściśle uregulowany w art. 8 ust. 1 u.z.z.w. Może to nastąpić, gdy odbiorca usług nie uiścił należności za pełne dwa okresy obrachunkowe następujące po dniu otrzymania upomnienia w sprawie uregulowania zaległej opłaty. Przy czym przesłanki tej nie można interpretować rozszerzająco. To oznacza, że jeśli dana sytuacja nie wyczerpuje okoliczności przewidzianych w przywołanym przepisie, przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne nie może odciąć dostaw wody czy też zamknąć przyłącza kanalizacyjnego. Innymi słowy, przepis nie przewiduje odcięcia dostaw wody do całego budynku, lecz wyłącznie uniemożliwienie poboru wody przez konkretnego odbiorcę usług – z uwagi na konkretne zaległości w płatnościach.

W analizowanej sytuacji zaprzestanie dostarczania wody odbiorcom usług zamieszkującym pozostałe lokale w budynku wielolokalowym będzie naruszeniem łączących ich z przedsiębiorstwem umów. Okolicznością usprawiedliwiającą ten podmiot nie jest w tym przypadku brak technicznych możliwości odcięcia dostaw wody tylko do jednego lokalu. To ono bowiem, zgadzając się na zawarcie umów z osobami korzystającymi z lokali bez spełnienia wszystkich przesłanek z art. 6 ust. 6 u.z.z.w., podjęło ryzyko dostarczania wody i rozliczania osób korzystających z lokali.

Jak się bronić

Przed zamknięciem dostaw wody, zgodnie z art. 8 ust. 3 u.z.z.w., trzeba zawiadomić powiatowego inspektora sanitarnego oraz wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Organy te mają możliwość kontroli trwającej procedury odcięcia dostaw wody. Można też skorzystać z uprawnienia przewidzianego w art. 27e ust. 2 u.z.z.w., czyli wystąpić o rozstrzygnięcie sporu do właściwego miejscowo dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie.

Finalnie wskazać można, że odcięcie dostaw wody nie jest jedynym działaniem, jakie może podjąć przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne w takiej sytuacji. Adekwatną ścieżką postępowania byłoby wystąpienie z roszczeniem przeciwko zalegającemu z opłatami odbiorcy usług na drogę sądową, co w konsekwencji prowadziłoby do wszczęcia egzekucji i zapewne do zaspokojenia roszczeń przedsiębiorstwa.

Niezależnie od poczynionych uwag zasadnym byłoby podjęcie działań celem doprowadzenia istniejącego stanu do zgodności z art. 6 ust. 5 u.z.z.w. – przez zawarcie wspomnianej wcześniej „umowy na wodomierz główny” obok już zawartych umów z osobami korzystającymi z poszczególnych lokali. Stroną takiej umowy byłaby wspólnota mieszkaniowa, której sposób powstania i funkcjonowania reguluje ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2020 r. poz. 532).

Ważne: Osoba, z którą zawarto umowę, jest odbiorcą usług i przysługuje jej pełna ochrona przewidziana ustawą o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.

Podstawa prawna:

• art. 6 i 8 ustawy z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz.1437; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 471);

• art. 3 pkt 2a ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333).

]]
Source: Gazeta prawna

Powered by WordPress | Designed by Elegant Themes